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Immobilienwertermittlung im Wandel - Eine kritische Betrachtung der neuen Wertermittlungsverordnung
Immobilienwertermittlung im Wandel
1
I N H A L T S V E R Z E I C H N I S
3
I A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S
7
II A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S
9
1 Einleitung und Ziele der Studie
11
1.1 Problemstellung
11
1.2 Begriffliche Abgrenzung
13
1.3 Ziele und Gang der Untersuchung
14
2 Die Notwendigkeit einer Novellierung der WertV
15
2.1 Anforderungen der Praxis an das Wertermittlungsrecht
15
2.2 Veränderte Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten
18
2.3 Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
19
2.4 Zusammenfassung
21
3 Novellierungsmaßnahmen des Ersten und Zweiten Abschnittes
22
3.1 Sprachliche Neuerungen
22
3.1.1 Der Qualitätsstichtag
22
3.1.2 Ergänzung des Kataloges wertbeeinflussender Umstände
23
3.1.3 Die Definition der Restnutzungsdauer
25
3.1.4 Die Aufnahme der Definition der Modernisierung
26
3.2 Ersatzloser Wegfall des begünstigten Agrarlandes
27
3.3 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse
28
3.4 Schrittfolge bei der Ermittlung von Verkehrswerten
29
3.5 Ermittlung erforderlicher Daten durch Gutachterausschüsse
30
3.5.1 Kaufpreise als Ableitungsgrundlage für Bodenrichtwerte
30
3.5.2 Indexreihen
31
3.5.3 Umrechnungskoeffizienten
32
3.5.4 Vergleichsfaktoren
32
3.5.5 Marktanpassungsfaktoren
33
3.5.6 Umbenennung des Liegenschaftszinssatzes
34
4 Wertermittlungsverfahren
36
4.1 Vergleichswertverfahren
36
4.1.1 unmittelbarer Vergleich Unbebauter Grundstücke
36
4.1.2 Mittelbarer Vergleich unbebauter Grundstücke
37
4.1.3 Unmittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke
39
4.1.4 Mittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke
41
4.1.5 Das Problem der Bodenwertdämpfung
42
4.1.6 Berücksichtigung baulicher Anlagen im Außenbereich
43
4.1.7 Liquidationswertverfahren
44
4.1.8 Ausgleichsbeiträge
45
4.1.9 Zusammenfassendes Urteil zum Vergleichswertverfahren
46
4.2 Das Ertragswertverfahren
48
4.2.1 Das Umfassende Ertragswertverfahren
48
4.2.2 Das Vereinfachte Ertragswertverfahren
57
4.2.3 Das Ertragswertverfahren periodisch unterschiedlicher Erträge
58
4.3 Das Sachwertverfahren
62
4.3.1 Vorgehensweise
62
4.3.2 Neuerungen des Sachwertverfahrens
63
4.3.3 Wertminderung wegen Alters
64
4.3.4 Wegfall der Regelung weiterer wertbeeinflussender Umstände
65
4.3.5 Kritik am Sachwert
66
5 Abschließende Beurteilung der Novellierung
68
5.1 Vorteile und Chancen der Novellierung
68
5.1.1 Anwenderfreundlichkeit und Transparenz
69
5.1.2 Absage an das DCF-Verfahren
70
5.1.3 Vereinheitlichung in der Praxis existierender Methoden
71
5.2 Potenzielle Risiken und Herausforderungen
71
5.2.1 Fehlende Normierungen
71
5.2.2 Sprachliche Unklarheiten
72
5.2.3 Der Mangel an praktischer Anwendbarkeit der Verordnung
73
5.3 Perspektiven und Erforderliche Neuerungen
74
5.3.1 Aufnahme weiterer Wertkonzepte in das BauGB
74
5.3.2 Stärkung der Konkurrenzfähigkeit deutscher Wertgutachter
75
5.3.3 Prognose der Entwicklung der deutschen Wertermittlung
76
6 Schlussbemerkung
77
IV G L O S S A R
78
V A N N E X
79
VI L I T E R A T U R V E R Z E I C H N I S
83
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